【広島県東広島市】土砂災害特別警戒区域指定の戸建てを任意売却で解決したF様の事例
相談者プロフィール・状況
| 物件所在地 | 広島県東広島市 |
|---|---|
| 物件種別 | 戸建て（空室） |
| 相談者 | F様（宮崎県在住） |
| 主な問題 | 住宅ローン滞納・土砂災害特別警戒区域指定・二重家賃負担 |
| 滞納状況 | 住宅ローンを複数ヶ月滞納、銀行が一括返済請求に移行する直前 |
| 販売期間 | 依頼前に地元業者で約半年間売れ残り |
| 解決方法 | 任意売却（買取業者への粘り強い交渉により成約） |
ご相談のきっかけ
F様は約1年前に広島県から宮崎県へ転居されました。引っ越し前から地元の不動産業者に広島県東広島市の戸建ての売却を依頼していましたが、転居後も買主が決まらないまま月日が経過。現在のお住まいの賃料と住宅ローンの二重の支払いが家計を圧迫し、ついに住宅ローンの滞納が続く状況となってしまいました。
弊社にご相談いただいた時点では、すでに半年近く販売活動を続けても成約に至らず、銀行からは一括返済を求める手続きに移行する直前という非常に切迫した状態でした。
解決までの経緯
- STEP1：物件の現状調査と問題点の把握
F様が依頼していた業者の販売価格は、一見すると相場から大きく外れていない金額でした。しかし半年間売れ続けている事実に「何か理由があるはず」と判断し、詳細な物件調査を実施。その結果、土地の約半分が土砂災害特別警戒区域に指定されているという重大な問題が判明しました。しかも物件の購入が平成29年、特別警戒区域の指定が令和3年と、購入後に指定されたため購入時には知る由もなかったという事情がありました。 - STEP2：債権者との売却価格の交渉
債権者（銀行）側の査定額が、当初は特別警戒区域の影響を考慮していない金額で提示されていました。土砂災害特別警戒区域指定による価値の減少を丁寧に説明し、実態に即した相場に近い金額へ擦り合わせる交渉を重ねました。 - STEP3：一般買主・買取業者への並行アプローチ
一般の買主候補が現れ、成約直前まで話が進みましたが、ご両親の介護という事情から購入を見送られることになりました。一方、買取業者へも並行して営業を続けていましたが、予想通り「特別警戒区域の物件は社内ルールで買取不可」と全業者から断られるという厳しい結果となりました。 - STEP4：粘り強い交渉で買取業者が承諾
それでも諦めず、一度断った買取業者への継続的なアプローチを続けました。その結果、「社内で再検討した結果、何とか購入できる方法が見つかった」と連絡が入りました。提示された買取金額は、債権者が設定した回収目安金額とも遜色のない水準であり、債権者からの承諾（任意売却の合意）を無事取得することができました。 - STEP5：遠方居住者への配慮ある決済手続き
F様は宮崎県在住のため、決済当日に現地へ出向く必要がないよう事前に必要書類の準備を整えました。また、諸費用がF様のご負担とならないよう配慮して売却手続きを完了しました。
解決結果
土砂災害特別警戒区域という売却困難な条件を抱えた物件でしたが、粘り強い交渉と幅広い買取業者へのアプローチにより任意売却が成立しました。住宅ローンの残債を返済し、F様の諸費用の自己負担なく問題を解決することができました。F様は宮崎県から一度も広島へ戻ることなく、手続きを完結することができました。
この事例から学べること
① 売れない理由を徹底的に調べることが大切
相場に近い価格でも売れ続ける場合、物件に隠れた問題がある可能性があります。今回は「土砂災害特別警戒区域」という購入後に指定された事情が売却を阻む大きな要因でした。問題を特定しなければ適切な対策も打てません。② 債権者との価格交渉も任意売却専門業者の重要な役割
債権者の査定額が実態に合っていない場合、専門業者が正確な市場価値を根拠に交渉することで、現実的な売却条件を整えることができます。③ 一度断られても諦めない粘り強さが解決を生む
すべての買取業者から断られた状況でも、継続的にアプローチした結果、成約に至りました。難しい物件ほど、あきらめずに動き続ける業者への依頼が重要です。④ 遠方に住んでいても任意売却は可能
物件所在地と居住地が離れていても、事前準備と段取りを整えることで、現地に出向かずに手続きを完結できます。
まずは無料相談へ
住宅ローンの滞納が続いている、遠方に売れない物件がある、土砂災害警戒区域など訳あり物件で困っているといったお悩みをお持ちの方は、ぜひ一度弊社にご相談ください。どのような状況でも、お客様の事情に寄り添いながら誠心誠意、解決に向けて取り組みます。相談料は無料です。まずはお気軽にお問い合わせください。
