【川崎市高津区・競売開始】接道義務未充足・既存不適格の難条件物件を任意売却で解決したT様の事例

2026年8月6日

【川崎市高津区・競売開始】接道義務未充足・既存不適格の難条件物件を任意売却で解決したT様の事例

相談者プロフィール・状況

項目	内容
相談者	T様（神奈川県川崎市高津区在住）
物件種別	戸建て（接道義務未充足・既存不適格）
相談時の状況	住宅ローン滞納・競売開始決定通知が届いた状態
主な原因	高齢・病気による収入減
その他の問題	カードローン等の多重債務あり・弁護士が受任中
物件の特殊事情	他人の土地を通じて道路に接する形態・建築後に最低敷地面積が設定された既存不適格物件
解決方法	弁護士と連携した任意売却・競売回避

ご相談のきっかけ

T様はご高齢で、体調を崩されたことにより一時的にお仕事ができなくなってしまいました。その結果、住宅ローンの支払いが滞り、やがて競売開始決定通知が自宅に届くという深刻な状況に陥っていました。

さらに、住宅ローンだけでなくカードローンなどの多重債務も抱えており、弁護士に相談・受任してもらっている最中でもありました。競売を回避するため、複数の不動産業者に相談されていた経緯があり、当社へのご依頼時点では債権者・弁護士の双方から「また業者が変わった」と信頼を失いかけている状態でした。

解決までの経緯

STEP1：物件調査と正確な査定の実施
当社がまず取り組んだのは、物件の徹底的な調査です。本物件は接道義務を単独では満たしておらず、他人の土地を経由して道路に接している状態でした。また、建築後に最低敷地面積が設定されたことにより既存不適格物件となっており、市場価値が周辺相場よりも低くなる特殊事情がありました。地元をよく知る業者への相場観のヒアリングも行い、根拠ある正確な査定価格を算出しました。
STEP2：弁護士・債権者との関係構築
受任している弁護士へ仲介業者として連絡を入れたところ、「買主が決まったら連絡してください」とぞんざいな対応を受けました。債権者からも「この方は業者を次々と変えていて信頼できない」との声がありました。当社は誠実な対応を継続し、弁護士・債権者の双方と信頼関係を築いていきました。
STEP3：お客様への丁寧な説明と合意形成
T様は他社から高額の査定金額を提示されていたため、当社の正確な査定価格にはなかなかご納得いただけず、「やっぱり他社にお願いします」と何度も他社へ依頼される場面がありました。しかしその都度、他社では話が進まず当社へ戻ってこられるという経緯が続きました。当社は価格だけでなく、T様にとってのメリットとなる売却条件（引越費用の確保など）を丁寧に説明し続けました。
STEP4：買主の確保と債権者との交渉
T様の売却希望価格よりは低いものの、債権者との交渉が進められる現実的な価格で買主様を確保することに成功。売価よりもお客様にとってメリットのある条件を整えた上で、T様にもご納得いただき契約締結へと至りました。
STEP5：決済・引渡し完了
決済当日にもトラブルが発生するなど最後まで気の抜けない案件でしたが、関係者全員で対応し無事に決済・引渡しを完了。競売を回避し、T様が新たな生活へ踏み出すことができました。

解決結果

接道義務未充足・既存不適格という二重の難条件を抱えた物件でしたが、正確な査定・弁護士との連携・債権者との粘り強い交渉により、任意売却を成立させることができました。競売による強制退去や信用情報への深刻な影響を回避し、T様は引越し費用を手元に残した状態で新生活をスタートさせることができました。

この事例から学べること

① 正確な査定が任意売却成功の鍵

不動産業者の中には、媒介契約を取るために相場より高い金額を提示するケースがあります。しかし任意売却では、債権者が納得できる現実的な価格での売却が必要です。特に接道義務未充足・既存不適格などの特殊事情がある物件は、正確な査定なしに交渉は進みません。

② 弁護士・債権者との連携が不可欠

多重債務で弁護士が受任している場合、仲介業者は弁護士・債権者の双方と信頼関係を築きながら協力して進める必要があります。窓口が分散すると交渉が滞るため、専門業者による一元的なコーディネートが重要です。

③ 他社で断られた・うまくいかなかった方でも諦めないで

T様のように複数の業者で解決できなかった案件でも、専門業者が粘り強く取り組むことで解決に至ることがあります。「任意売却は無理だ」と諦める前に、ぜひ一度専門業者へご相談ください。