新潟県十日町市｜病気・高齢・住宅ローン滞納からの任意売却と生活保護申請支援【成約事例】

2026年7月29日

新潟県十日町市｜病気・高齢・住宅ローン滞納からの任意売却と生活保護申請支援【成約事例】

相談者プロフィール・状況

相談者	M様（男性・高齢・独居）
物件所在地	新潟県十日町市（豪雪地帯・市街地から離れた立地）
物件種別	戸建（住居1棟＋設備会社の事務所・倉庫1棟）
ローン残債	1,200万円以上
相談のきっかけ	体調不良による廃業・住宅ローン支払い困難
相談日	2023年7月15日
買取契約日	2024年3月3日
最終売却完了	2025年7月18日

ご相談のきっかけ

新潟県十日町市にお住まいのM様は、長年にわたり設備会社を経営されていましたが、体調を崩したことで仕事が続けられなくなり、住宅ローンや各種支払いが滞るようになりました。高齢であることから今後の事業継続も難しいと判断し、インターネットで検索をして当社にご相談をいただきました。

お子様たちはすでに独立し、奥様にも先立たれ、愛犬とともに一人で生活されていました。所有物件は2棟あり、1棟は住居、もう1棟は設備会社の事務所・倉庫として使用していたため、資材や工事道具が大量に残置されている状態でした。住居についても必要最低限のメンテナンスにとどまり、暗く湿った住空間となっていました。

物件はもともとお父様所有の敷地を相続で取得し、古い建物を建て替えた際に組んだ住宅ローンが1,200万円以上残っていました。しかし、本物件は県内でも有数の豪雪地帯に位置し、町中心部からも離れているため、ローン残債を完済できる価格での売却は非常に困難な状況でした。

解決までの経緯

STEP1｜現地調査と方針の確認物件調査を実施し、豪雪地帯・郊外立地という条件から市場での売却が難しく、住宅ローン残債を全額回収できる価格での売却は困難と判断。地元業者への協力依頼と、債権者への販売価格交渉を並行して進める方針を立てました。
STEP2｜購入希望者の探索と債権者との初期交渉地元の不動産業者に協力を依頼しましたが、「生活環境に難あり」との見解が相次ぎ、購入検討者はなかなか現れませんでした。一方、債権者（銀行）へ価格交渉を試みましたが、保証会社による代位弁済前であったため「残債全額の返済でなければ応じられない」との回答でした。
STEP3｜任意売却への移行準備M様に状況を丁寧にご説明し、任意売却に向けて住宅ローンの支払いを停止することについてご了承いただきました。年金生活の中でローン支払いが続けられない状態が続き、6回の未払いにより期限の利益を喪失。保証会社による代位弁済が行われました。
STEP4｜保証会社との交渉・生活保護申請の並行サポート銀行担当者へ毎月販売状況を報告していたため、その内容が保証会社担当者に引き継がれ、スムーズに交渉のテーブルにつくことができました。同時に、M様の生活保護申請についても役所と調整を開始。不動産を所有している間は受給できないため、売却活動中であることを前提に、売却完了後の申請受理に向けた働きかけを進めました。転居先として、M様の体調（人工透析が必要）を考慮し、病院近くの施設への入所も選択肢として検討しました。
STEP5｜関連会社による買取と債権者の応諾M様の早期転居希望を叶えるべく、当社の関連会社への買取を打診。厳しい価格条件ながらも購入の意思表示をいただき、その申込書をもって保証会社に交渉した結果、これまでの販売経過報告が功を奏し、債権者から売却の応諾を得ることができました。
STEP6｜農地問題の発覚と解決いよいよ契約というタイミングで、取引対象地に隣接する2筆の土地（地目：畑）をM様がまだ所有していることが判明。この土地を処分しなければ生活保護が受けられないことがわかりましたが、農地のため農業従事者以外への売却は原則不可という問題が生じました。
現状はコンクリート敷きで農作物の栽培ができず、農地への復元も困難な状態であったことから、始末書と「農地法の適用を受けない事実確認願」を提出し、農地から宅地への用途変更を実現。その土地も関連会社に買い取っていただくことで、M様の生活保護受給条件をクリアしました。
STEP7｜残置物撤去・清掃・エンドユーザーへの転売M様の退去後、産廃業者に依頼して残置物を処分し、庭の草刈り・室内清掃を実施して再販売を開始。時間はかかりましたが、地元で本物件を必要とするお客様に巡り合い、無事に売却が完了しました。

解決結果

任意売却	関連会社による買取で実現（住宅・事務所棟＋隣接農地2筆）
住宅ローン	債権者（保証会社）との交渉により売却価格での精算に応諾
農地問題	農地法の適用除外手続きにより宅地転用・売却を実現
生活保護	不動産売却完了後に申請受理・受給開始
転居先	人工透析対応の病院近くの施設へ入所
エンドユーザー	地元の購入希望者へ転売完了（2025年7月）

この事例から学べること

①売却困難エリアでも「諦めない交渉」と「関連会社の活用」が突破口になる

豪雪地帯・郊外立地で一般市場での売却が難しいケースでも、関連会社による買取という選択肢を活用することで、M様の早期転居希望を実現しました。売却困難な物件ほど、複数の出口戦略を持つ専門会社への相談が重要です。

②債権者への「継続的な販売報告」が交渉を有利に進める

銀行担当者への毎月の販売状況報告が、保証会社への引き継ぎ後もスムーズな交渉につながりました。任意売却は「誠実な情報共有の積み重ね」が成否を左右します。

③生活保護申請は「売却前から役所と連携」することが不可欠

不動産を所有していると生活保護は受給できません。しかし、売却活動中であることを前提に事前協議を進めることで、売却完了後の速やかな申請受理が可能になります。早めに専門家へ相談することが大切です。

④農地・隣接地など「隠れた問題」を契約前に洗い出すことが重要

本事例では契約直前に隣接農地の存在が発覚し、生活保護受給の障害となりました。事前に登記簿や公図を徹底調査し、隣接地の権利関係まで確認することが、スムーズな取引の前提となります。