藤沢市にお住いのS様は、６～７年ほど前に某不動産会社の担当から収益物件の保有をすすめられました。S様は不動産に関し殆ど知識がなく、担当から数件まとめて購入するメリットを説明され、いくつか進められました。その中で４物件まとめて購入することとなり、いわゆるバルク買いを不動産会社の担当にすすめられるがまま保有することとなりました。その後はその担当が各物件の家賃管理を取り纏め、月々家賃収入で家計も成り立っていました。ところが、その担当が退職し後任の担当になったところから賃料の入金が不定期になったり、使途不明の経費を引かれたりと状況が日に日に悪くなってきました。次第に、各借入先への支払いが困難となり税金や管理費、修繕積立金も遅れ気味になったため弊社へ相談してきたという経緯となります。

S様としては、保有していても利益のない物件であれば売却してしまい負担を軽くしていきたいというのが希望でした。

まずは、当該物件の資産価値がどれだけあるかを調査し、査定金額を算出しました。債権者に対して残債額全額の返済が難しいことを伝え、任意売却に応じていただけるよう話し合いを重ねました。当然すぐに応諾していただけるわけもなく、時間をかけて販売経過報告を重ね現状を把握していただくことに努めました。

同時に、賃貸管理を行っている会社に連絡をし、賃料の透明化を図るべく弊社関連会社に管理を移行するよう折衝しました。S様と管理会社はサブリース契約を取り交わしていましたが、差押や競売開始の為と説明したところスムースに当方に移行することができました。我々の経験上、最終的に家賃のストックで滞納している管理費や税金の納付が可能となることがあるため、賃料を積み立てていただくことをS様に提案しました。

そして、販売に関してもできるだけ高く買っていただけるお客様を探索し、以前問い合わせをいただいた収益を希望する方々にも紹介していきました。しかし、思った以上に市場は厳しく、利回りを重視すると物件価格はかなり安くなってしまします。

継続して債権者に販売状況を伝え、購入希望者が現れた場合そのお客様と取引してもらえないかを何度となく相談してきました。その中で、オーナーチェンジで購入検討をしてもらえる不動産業者が現れましたが購入希望金額がかなり低く、債権者の応諾はいただけませんでした。債権者の考えとしては、しっかりと家賃が入ってきているのであれば高く売れるはずとの理由から早々に快諾とはいきませんでした。

さらに時は過ぎ債権者が競売の申立を行い、同時進行で任意売却をしていくこととなりました。競売による時間切れが差し迫る中、弊社の関連会社からある提案がありました。S様はもう一物件同じ債権者から借り入れを起こし購入した物件があります。その物件と合わせて２物件同時に購入することで債権者の希望する価格に近付けられないかとの提案でした。早々に債権者に相談し、債権者の希望する回収価格と関連会社が支払える購入希望価格のすり合わせを行い、債権者の応諾を得ることができました。

その後、弊社の関連会社が当該物件を保有することとなり、魅力を感じていただける利回りで販売を行いました。しかし、コロナ禍かということもあり、販売に苦戦し些か時間はかかりました。結果的に一般のお客様に興味を持っていただき転売することができました。S様としては競売を回避し、賃料の積み立てを滞納管理費、税金の支払いに充てたことで持ち出しもなく希望通り売却ができました。また、債権者は希望金額の回収ができ、購入頂いた一般のお客様も10％以上の利回り物件と言うことで非常に喜んでいただき、それぞれが納得のいく取引ができたことに成功を感じるお手伝いとなりました。