売買契約上の約束を売主・買主の一方が守らないこと
例えば、売主は買主に建物を明け渡せなくなった逆に買主はお金の用意が出来なくて売主に残代金の支払が出来なくなったという場合など違約になります。
任意売却では売主は売却価格の同意を債権者に得なければ抵当権等の抹消が出来なくなり買主に物件を渡せなくなるので、その場合は違約にならないという特約を付して契約を結ぶのが一般的です。