新潟県F様/団信が使えない住宅ローンと相続後の競売危機 複数抵当権・老朽化物件でも競売回避できたケース
― 相続後の住宅ローン問題／団信未適用／競売回避 ―
■ ご相談内容｜相続後に判明した「団信が適用されない住宅ローン」
今回ご相談いただいたのは、
新潟県にお住まいのF様（ご高齢の奥様） からのご依頼でした。
もともとご自宅はご主人様名義の所有でしたが、
ご主人様が病気でご逝去され、奥様が相続。
通常であれば 団体信用生命保険（団信）により住宅ローンは完済 されるケースですが、
今回の物件には 抵当権が2本設定 されており、
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2番抵当権 → 団信が適用
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1番抵当権 → 団信が適用されない
という、非常に特殊で厳しい状況が判明しました。
※1番抵当権については、生前にご主人様が団信を解約していた可能性が高いとのことでした。
■ 年金収入のみでは返済不能、家族経由での相談
この事実が判明した時点では、
すでに 奥様ご自身の年金（遺族年金・国民年金）だけでは返済不能 な状態。
ご高齢であることから、
同居されている長男様を窓口 として、
弊社ホームページからご相談をいただきました。
■ 物件調査で判明した「深刻な室内状況」
債権者交渉と販売活動を進めるため、
長男様にご協力いただき、
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外観写真
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室内写真
を共有していただきました。
その内容を確認したところ、
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壁は穴だらけ
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ゴミが散乱
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居住状態として極めて厳しい状況
であることが判明。
理由を伺うと、
同居されている次男様が自閉症をお持ちで、突発的な行動が頻発 し、
長年にわたりこの状態になってしまったとのことでした。
■ 一般売却は不可能、買取での任意売却を選択
この状況から、
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一般の個人購入者への内見は不可能
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リフォーム前提でも敬遠される
と判断し、
地場の大手買取業者を中心に販売活動 を実施。
数十社へ打診し、
上位3社に実際に現地確認をしてもらいましたが、
債権者が納得する金額には届かず、交渉は難航しました。
■ 債権者調査を経て売却承認を獲得
それでも諦めることなく、
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室内外写真
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近隣相場
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物件状態
をもとに、
債権者と粘り強く交渉。
最終的には、
債権者側も自社の 調査会社を使って現地調査を実施。
その結果、
物件の実情を正しく理解していただき、
最も高い買取金額を提示した業者での売却を承認 していただくことに成功しました。
■ 残債は残るも「法的手続きに進まない解決」
売却後も、
残債は一定額残る結果となりましたが、
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競売は回避
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法的手続き（自己破産など）は取らず
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ご家族全員で協力し、毎月少額ずつ返済
という形で債権者と合意。
また、
転居先については、近隣に住むご親族の空き家を一時的に使用 できることになり、
生活環境を大きく変えずに済んだことも大きな救いとなりました。
（実際には、長期的に居住可能とのことです）
■ 競売回避を実現し、ご家族から感謝の言葉
最終的に 競売を回避し、生活を守る形での解決 が実現。
所有者様ご家族からは、
「こんな状況でも本当に助けていただけるとは思いませんでした」
と、温かいお言葉をいただきました。
■ 本事例からお伝えしたい重要なポイント
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団信は必ずしも全ての抵当権に適用されるわけではない
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相続後に住宅ローン問題が表面化するケースは多い
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高齢者・家族対応案件は専門知識が不可欠
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室内状況が悪くても任意売却は可能な場合がある
■ 相続後・高齢者の住宅ローン問題でお悩みの方へ
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団信が使えないと言われた
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相続した家のローンが払えない
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競売通知が届いた
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高齢の親の家をどうすべきか分からない
このようなケースは、
一般の不動産会社では対応できないことがほとんど です。
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