【静岡県】競売申立て後でもオーナーチェンジで回避｜家賃交渉の難航とその後の対応事例
静岡県で競売申立て済みのご相談
今回ご紹介するのは、
静岡県にお住まいのU様の任意売却・オーナーチェンジ事例です。
U様からお問い合わせをいただいた時点で、
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債権者より担保不動産競売申立て済み
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裁判所の執行官臨場日程決定済み
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支払い督促が継続中
という、かなり進行した状況でした。
まさに「時間との勝負」でした。
ご希望はオーナーチェンジ（月10万円で継続居住）
U様は、
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パートナーと同居
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ペットあり
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住環境を変えたくない
という理由から、
「月10万円の家賃で住み続けられるオーナーを探してほしい」
というオーナーチェンジ（売却後も賃借継続）の強いご希望がありました。
債権者の姿勢は「全額返済以外認めない」
オーナーチェンジを成立させるためには通常、
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残債より低い価格で売却
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抵当権抹消に応じてもらう
という交渉が必要です。
しかし本件では、
「期間入札の方が高く売れる可能性がある」
「全額返済以外は認めない」
という債権者の強硬姿勢。
価格交渉による減額は不可能でした。
つまり、
市場価格で全額返済できる買主を見つけるしかない
という極めて厳しい条件でした。
市場調査と投資家への徹底営業
私たちは、
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収益目的の資産家
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買取業者
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過去取引先
へ積極的にアプローチ。
しかし、
価格が高くなるほど利回りが下がり、
家賃10万円では成立しないという壁に直面しました。
関連会社への打診と家賃引き上げ交渉
苦肉の策として、
当社関連会社へ事情を説明し買取を依頼。
しかし、
「家賃10万円では利回りが低すぎる」
という回答。
そこでU様に、
月12万円への家賃引き上げをご相談しました。
当初は難色を示されましたが、
「翌年の夏の賞与以降なら増額可能」
という条件を引き出すことができました。
条件付きでオーナーチェンジ成立｜競売回避成功
その内容を関連会社へ再提示し、
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翌年夏以降の家賃増額条件
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長期賃借前提
という異例の条件で合意。
結果、
✔ 全額返済可能な価格設定
✔ 抵当権抹消
✔ 競売回避
✔ オーナーチェンジ成立
を実現しました。
半年後の想定外の展開
オーナーチェンジから半年後、
家賃増額時期が近づいたため連絡したところ、
「状況が変わり家賃を上げられない」
との申し出がありました。
契約条件が守られない場合、
ペナルティや法的問題に発展する可能性もあります。
協議の結果、
U様は
「身の丈に合った家賃の物件へ転居する」
という決断をされました。
引越費用はご自身で工面し、
一定期間内に退去。
その後、物件は地元買取業者へ売却し、
案件は完結しました。
本件から得た教訓
今回の事例は、
✔ 競売申立て後の緊急対応
✔ オーナーチェンジ成立
✔ 家賃条件変更の難しさ
✔ 現実的な収支設計の重要性
を強く実感する案件でした。
最初の段階で転居の選択肢をより強く提案できていれば、
引越費用を確保できた可能性もあり、反省も残る取引です。
静岡県で競売申立て・オーナーチェンジを検討中の方へ
以下のような状況でも対応可能です。
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競売申立てを受けている
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執行官の訪問予定がある
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オーナーチェンジで住み続けたい
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ペットがいるため転居が難しい
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債権者が減額交渉に応じない
任意売却・オーナーチェンジは
現実的な家賃設定と長期収支設計が非常に重要です。
早期相談が最重要
競売手続きは待ってくれません。
時間がある段階であれば、
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引越費用の確保
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より有利な売却条件
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柔軟な交渉
が可能になります。
任意売却・競売回避は専門業者へ
当社は、
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任意売却
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競売回避
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オーナーチェンジ
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リースバック
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債権者交渉
まで一貫対応しております。
静岡県で住宅ローン滞納や競売でお悩みの方は、
一人で抱え込まず、まずはご相談ください。
最善の解決策をご提案いたします。
