東京都足立区T様『事業承継後に判明した担保債務・多重差押 強制競売案件を任意売却で収束させたケース』
本件は、会社名義および個人名義で計3件の不動産を所有するお客様の事例です。
お客様は、仕出し弁当の製造・配達業を営む会社を、前社長から事業承継する形で引き継ぎました。
しかし、承継後に 会社名義の不動産を担保として、前社長が多額の借入を行っていた事実 が判明。
前社長はそのまま行方をくらまし、債務のみが会社側に残るという、極めて悪質な承継トラブルでした。
■ コロナ禍による追い打ちと債務の肥大化
それでもご夫婦で事業を立て直そうと努力を重ねていましたが、
2020年の新型コロナウイルス流行により休業を余儀なくされ、売上は大幅に減少。
事業再開後も回復は見込めず、
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会社名義不動産に設定された抵当権債務
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会社名義の税金滞納
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個人名義の税金
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住宅ローン
といった 会社・個人を跨いだ債務が複合的に膨張 していきました。
最終的に、会社名義不動産に対し強制競売が申し立てられた ことをきっかけに、弊社へご相談をいただきました。
■ 初期調査：競売は「無剰余取消」だが問題は先にある
抵当権残債・差押内容・不動産評価を精査した結果、
今回の競売は 無剰余取消となる可能性が極めて高い案件 でした。
この点をお伝えしたところ、お客様は一時的に安堵されましたが、
実務的には、
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今回の競売が取消になっても
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抵当権者が再度競売を申し立てる可能性が常にある
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約1億円近くにまで膨らんだ債務は私的整理では限界
という、根本的な解決には至らない状態 でした。
そのため弊社からは、
法的手続きを前提とした整理が不可欠 であることを明確にお伝えしました。
■ 弁護士連携による全体設計と並行対応
本件は単なる不動産売却では解決できない案件であるため、
弊社提携弁護士と早期に連携し、
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会社・個人双方の法的整理の方向性
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任意売却と破産手続きの関係
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不動産処分の優先順位
を整理したうえで、全体の出口戦略を設計。
同時に、
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任意売却に向けた販売活動
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各債権者との条件交渉
を並行して進めていきました。
■ 物件特性と販売上の大きな障壁
本物件は立地自体は悪くなく、販売開始後は一定の反響がありました。
しかし、
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土壌汚染の懸念
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建物状態の悪化
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抵当権1本＋差押9本
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銀行による担保評価が出ない
という致命的な要因が重なり、
金融機関融資が使えず、購入検討が頓挫するケースが続出しました。
また、すべての債務を賄える金額で検討可能な買主は存在せず、
販売は長期化を余儀なくされました。
■ 債権者との直接交渉を重ね、条件を調整
弊社では、
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定期的な販売状況報告
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物件の実情を踏まえた説明
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債権者への直接訪問による折衝
を何度も重ね、現実的な回収ラインへ条件を調整。
結果として、全債権者の同意を取りまとめ、任意売却を成立 させることができました。
■ 結果と担当者所感
本件は、
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事業承継トラブル
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多重差押
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強制競売
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法的整理前提
という、任意売却業務の中でも極めて難易度の高い案件 でした。
正直、ここに書ききれないほどの課題がありましたが、
本案件を完遂できたことは、担当者にとっても大きな成長につながる経験となりました。
お客様も、
「どれだけ働いても債務が増えるだけだった状況」
から解放され、廃業に向けた準備が進むにつれて表情が明るくなり、
最終的には
「10キロくらい太ってしまいました」
と笑顔で話されていた姿が印象的でした。
■ 同様の問題でお悩みの方へ
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事業承継後に想定外の債務が判明した
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会社と個人の債務が混在している
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多数の差押や競売が絡んでいる
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他社で「任意売却は無理」と言われた
このようなケースこそ、専門業者の介入が不可欠 です。
当社では、
任意売却 × 法的整理 × 事業整理 を一体として捉え、
再スタートまで見据えたサポートを行っています。
ぜひ一度、ご相談ください。
無料相談にて、現状整理から対応可能です。
