いい任売.JPのHPからお問い合わせを頂いたM様の事例です。海老名市のマンションにお住いのM様は物件に１人で暮らしておりました。物件は海老名駅から徒歩20分弱の場所にある築３０年３LDKのマンションでM様が購入されたのは１５年前。特にリフォームはしなかったという事ですがこまめに掃除をしていてタバコも吸わないので室内は綺麗な状態。M様は購入時に勤めていた会社を諸事情により退社、転職した事により収入が下がり生活が苦しくなってしまったそうで、数年はローンの返済を頑張ってきたとのことですが、税金の滞納やマンションの管理費の滞納も膨らんでいき、いよいよどうしようもなくなり弊社にお問い合わせ頂いたという経緯でした。M様のご希望は猫を飼っており引越も大変なのでオーナーチェンジをしたいという事で依頼を頂くことになりました。

正式に依頼を受けてから調査を行い住宅ローンの残債務や管理費、税金の滞納額や物件の査定、市場調査を行います。今回の債権者はよく任意売却で交渉をしているメガバンクで、現に他にも数件同時進行で交渉をしている債権者でしたのでスムーズに交渉していくことができました。債権者の交渉は順調に進んでいったのですが、クリアしなければいけない問題は山積みです。まず管理費滞納と税金差押の問題です。任意売却において管理費や税金の滞納分については売買金額より返済又は納付に充てられる控除費用が認めてられますが、その金額は全額という訳ではなく規定があります。今回Ｍ様の滞納金額は多額でとても債権者に認めてもらえる控除費用では賄いきれません。管理費については管理会社、組合に事情を説明しどうにか控除費用内の支払いで納得して頂きましたが、差押している海老名市は滞納税の全額納付が必要と主張してきました。税金の滞納は十年以上にのぼっていたので、どうやりくりしても全額納付できるような金額ではありませんでした。海老名市には今回の売買において全体の一部にはなりますが出来るだけ滞納税の納付をすると納付額の交渉するも聞き入れて頂けません。海老名市の了承が得られなければ売買が成立せず競売になってしまいます。確かに税金を納付することは国民の義務ですが、このまま海老名市の譲歩がなく競売になってしまった場合は一切海老名市には配当がなく１円も滞納税の回収ができない状況です。海老名市には再々にわたり任意売却の場合での納付金額の相談と競売では１円も回収できないエビデンスを提出、Ｍ様との具体的な納付計画の相談など話し合いをした結果、全額納付といっていた海老名市は一部納付で差押を解除していただけることになり、これにて返済、納付についての話を取りまとめることに成功します。後は買主を見つければ成約する段階まできた丁度その頃、Ｍ様と今後について話していた時にＭ様からオーナーチェンジではなく売却をして欲しいと方向転換の申出がありました。オーナーチェンジ販売の問い合わせが来ている時でしたので、どうしたのかお伺いすると、M様は債権者交渉が上手くまとまり今回の件で債務が全てなくなるわけではないが自分の生活状況が回復し残った債務を完済できる道が見えてきたので再出発という意味を込めて売却してすっきりしたいという気持ちに変わったとのこと。販売を売却に切り替え時間はかかってしまいましたが、買主をみつけることができ無事任意売却を成立させることができました。

税金滞納の問題は市町村によって対応が異なりどんなに交渉を行っても今回のように一部納付により差押解除に応じて頂けず、それが原因で任意売却が頓挫してしまうケースもあります。今回かなり苦労しましたが最終的に任意売却をまとめることができM様も税金の支払いや残りの債務支払いのめどが立ちより一層仕事に精を出していくと晴れやかな顔をされておりました。