債務不履行によってその相手側に生じた損害を償うために支払われる金銭のこと
住宅ローンの返済が出来なくなって生じる損害金を遅延損害金（延滞損害金）などという

一般的な銀行の遅延損害金は借入残高に対して年約15％もの利率が定められている

任意売却の場合、この遅延損害金がネックになることがある

例えば住宅ローンの借入元金が3000万円ある返済が遅延したとする
6か月間返済が滞納したところで債権者が競売を申し立ててしまった
競売を申し立てられた本人はあわてて任意売却を依頼する
その不動産価格は相場で3300万円が妥当なところ
が、その依頼した業者の販売努力で相場を上回る3400万円の買手を依頼を受けて2か月後に見つけることができた
通常であれば借入元金3000万円なら販売諸費用を差っ引いても300万円近く余剰がでる計算

しかし、ここで遅延損害金が牙をむく

競売開始（任意売却依頼）までに6か月、その業者が買手を見つけるまでに2か月、買手が代金決済できるまでに1か月と計9か月間も借入残高を全額返済するまでの期間ずっと遅延損害金は加算されていく
従って、借入元金3000万円×15％÷12か月×9か月＝遅延損害金337.5万円（概算）を借入元金3000万円に加算した金額が売却するために返済しなければならない借入残高となる

これを元に計算すると余剰が出るところか業者に払う仲介手数料等を差し引くと売買代金では足りなくて持ち出しになってしまう
不足分の持ち出し分や物件明け渡しの為の引越費用等がなければ売買することができなくなる
そうなると相場を上回る価格で買手を見つけてくれた業者の努力も水の泡となる

そうならないためにも住宅ローン返済の見通しをしっかり見極め滞納する前に専門業者に相談することが肝心である
滞納前に売却できていれば高率な遅延損害金を支払うことなく余裕を持った売却ができるのである

万が一、滞納が数か月経過していても債権者によっては交渉で遅延損害金を減免できる場合もあるのでまずは早めの相談を！