宮城県N様：投資目的マンションが空室で返済不能 債権者主導で進めた任意売却の実例
― 投資用マンション失敗／住宅ローン不正利用／任意売却 ―
■ 相談のきっかけ｜債権者からの直接依頼
今回の任意売却は、債権者側から当社へ直接ご連絡をいただいたこと が始まりでした。
債権者様としては、
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物件の実勢価値を大きく上回る金額を融資
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しかし融資後まもなく返済不能
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地場不動産業者に売却を依頼するも買主が見つからない
という状況に陥り、
「このままでは回収が進まない。
御社で何とかできないか」
というご相談を受けました。
■ 物件調査｜売却が極めて難しいマンション
実際に調査を行ったところ、本物件は以下のような 売却難易度の高い条件 を抱えていました。
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築年数が古い分譲マンション
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最寄駅から距離がある
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主要ターミナル駅からも離れた立地
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修繕積立金が慢性的に不足
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修繕積立金不足を補うため管理組合が金融機関から借入中
これらの条件は、
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銀行融資が付きにくい
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投資家からも敬遠されやすい
という、流通性の低い物件特性 を示していました。
■ 所有者様も知らなかった「購入のリスク」
所有者様へ現状を説明したところ、
「そんな状況だとは知りませんでした…
こんなに厳しい物件だとは思っていなかった」
と、大きな驚きを隠せないご様子でした。
購入時に、
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管理組合の財務状況
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修繕積立金不足
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将来の修繕リスク
といった重要事項を 十分に説明されていなかった可能性 が高く、
「売るのが難しい物件」であることを知らされないまま購入していたのです。
■ なぜ返済不能に陥ったのか
詳しく経緯を伺うと、問題の本質が見えてきました。
所有者様は、
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実際にはそのマンションに居住していない
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不動産業者から
「賃貸に出す収益目的でも住宅ローンが使える」
と説明され、 -
言われるがままに住宅ローンを利用して購入
していたとのことでした。
しかし、
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賃貸需要は想定より低く
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購入当初の入居者が退去後は空室が長期化
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家賃収入が入らず返済不能
という結果に陥ってしまいました。
■ 近年増えている「投資用×住宅ローン」トラブル
昨今、
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投資用マンション
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実需ではない購入
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住宅ローンを利用
という グレーなスキームによるトラブル が増えています。
金融機関側もこれを問題視しており、
実際に債権者の中には、
「これは詐害行為に該当するため、
任意売却は認めず競売で進める」
という 非常に厳しい対応 を取るケースも存在します。
■ 債権者との信頼関係が解決の鍵に
本件については、
当社と債権者様との長年の信頼関係 があり、
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状況を正確に共有
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市場性を踏まえた現実的な価格設定
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販売活動の透明化
を行うことで、
任意売却として進める承認 を得ることができました。
■ 地元業者との連携で成約へ
本物件は、当社営業所から距離のあるエリアでしたが、
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地元不動産業者と連携
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エリア特性を踏まえた販売
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投資家・買取業者への直接アプローチ
を行い、
買主様を無事に見つけることができました。
結果として、
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売主様
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買主様
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債権者様
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司法書士
すべての関係者にとって 負担の少ない形で決済を完了 することができました。
■ 本事例から伝えたい重要なポイント
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「住宅ローンで投資」は非常に危険
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修繕積立金不足のマンションは売却が困難
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賃貸が出ない＝即返済不能につながる
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債権者との関係性が解決の可否を左右する
という点です。
■ 同様のお悩みをお持ちの方へ
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投資用マンションを住宅ローンで購入した
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空室が続きローンが払えない
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売却を依頼したが全く売れない
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債権者から厳しい対応を受けている
このようなケースは、
一般的な不動産会社では対応できません。
■ 無料相談受付中（全国対応）
当社では、
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