【世田谷区の任意売却成約事例】競売まで1ヶ月・悪質業者の介入を乗り越えた高額売却

2026年5月25日

【世田谷区の任意売却成約事例】競売まで1ヶ月・悪質業者の介入を乗り越えた高額売却

相談者プロフィール・状況

相談者	K様（自宅でクリーニング店を経営）
物件所在地	東京都世田谷区上馬
物件種別	戸建（店舗兼住宅）
物件価格	1億円超
相談時の状況	住宅ローン滞納・滞納税あり／競売開始まで残り約1ヶ月半
特記事項	土壌汚染の可能性あり／悪質仲介業者による横取り被害（未遂）
解決結果	競売回避・全債務および滞納税の完済・数百万円の手残りを実現

ご相談のきっかけ

K様は東京都世田谷区上馬で自宅を兼ねたクリーニング店を経営されていましたが、経営悪化により住宅ローンの返済が困難となり、滞納税も膨らんでいました。競売の手続きが進んでおり、相談時点で残り1ヶ月半を切っているという、まさに崖っぷちの状況での依頼となりました。

焦りや不安から疑心暗鬼になっていたK様は、判断が難しい状況に追い込まれており、そこにつけ込もうとする悪質な業者の被害に遭うリスクが高い状態でもありました。

解決までの経緯

STEP1｜銀行への確認と期限の確定まず担保債権者である銀行へ連絡し、任意売却が間に合うかを確認しました。銀行からは「入札開始日までに決済を完了すること」が条件と提示されます。当初の想定期限（開札日）より約2週間早い入札日が実質的な期限となり、残り時間は1ヶ月以内へとさらに短縮されました。
STEP2｜買主探索の開始（難航する交渉）東京23区内という好立地から問い合わせは殺到しました。しかし土壌汚染の可能性があること、1億円超の物件を1ヶ月以内に決済できる資金力が必要なこと、など条件のハードルは非常に高く、容易には買主が見つかりません。あらゆる人脈・ツテを駆使して探し続けた結果、奇跡的に条件に合致する買主を確保することができました。
STEP3｜悪質業者による横取りトラブルの発生買主も見つかり、いよいよK様へ「期限内に売買できます」とご連絡しようとしたところ、突然K様から1通のハガキが届きました。内容は「媒介契約を解除する」「他社と既に売買契約を締結した」というものでした。K様に事情を聞くと、弊社に依頼してから数日後に別の業者から接触があり、金額・条件が良く見えたためそちらに乗り換えたとのこと。しかしそのハガキは業者の指示のもと送付されたものであり、媒介契約中に他社と無断で契約を締結させるという明らかなルール違反でした。
弊社はK様に対し、その業者の契約内容に不審な点が多いこと、「直前にキャンセルされるリスクがある」こと、弊社の買主であれば確実に取引でき、かつ数百万円高い価格・有利な条件であることを丁寧に説明しました。しかしK様はその業者を信じており、聞き入れてもらえませんでした。

弊社は「その話がなくなったらいつでも連絡してください。最後まで間に合うよう準備だけはしておきます」とだけ伝え、その場を離れました。
STEP4｜予告通りキャンセル発生・再依頼と決済完了数日後、K様から「やはり契約がキャンセルになってしまった。まだお願いできるか」と連絡が入りました。弊社はすでに準備を整えていたため、即座に取引の手配を進め、無事に決済を執り行いました。

解決結果

K様は競売を回避し、住宅ローンの残債も滞納税もすべて完済。さらに売却後に数百万円の手残りが生じるという最良の結果となりました。悪質業者に一時は騙されかけましたが、最終的にはむしろ有利な条件での売却が実現しました。

この事例から学べること

① 競売直前でも任意売却は間に合う可能性がある

競売まで1ヶ月を切っていても、専門業者が全力で動けば間に合うケースがあります。「もう手遅れかも」と諦める前に、まず相談することが大切です。

② 焦りにつけ込む悪質業者に注意

競売直前の売主は精神的に追い詰められており、悪質業者に狙われやすい状況です。「条件がいい」と感じても、媒介契約中に他社が接触してきた場合は要注意。ルールを守らない業者は取引そのものも信頼できません。

③ 実績ある専門会社は「準備を整えて待つ」ことができる

今回の事例では、K様が他社に乗り換えた後も弊社が買主との関係を維持し、いつでも取引を再開できる状態を保ちました。このような対応力こそが、土壇場での解決を可能にするのです。

④ 億超え物件・土壌汚染リスクがあっても任意売却は実現できる

通常では敬遠されがちな高額物件や土壌汚染リスクのある物件でも、専門的な人脈と交渉力により買主を見つけることが可能です。