大阪府T様『投資失敗2大要素サブリースで割高物件を購入の行く末』
今回は投資マンションの問題解決事例をご紹介いたします。
お客様は北陸地方にお住いのＴ様。医療関係の仕事をしており、同僚から投資マンションの営業マンを紹介され、営業トークにのってしまい大阪にあるワンルームマンションを購入されました。数年保有してみたが営業マンから説明されたメリットは全く得られず、年々マイナスが増えるばかり。所有している意味がないので売却を決意し、いい任売.JPの不動産投資トラブル相談窓口にお問い合わせ頂きました。偶然にも営業マンを紹介してきた同僚も同じくいい任売.JPに売却の相談をしておりました。Ｔ様は不動産投資の収支はマイナスでしたが、高収入でお金には特に困っていなかったので滞納してまで売却するほどではなく、時間がかかってもいいので被害を最小限に抑える形、つまり希望金額で販売を進めていくことになりました。
ご依頼頂いてから物件について諸々調査をします。投資マンションを購入した際によくある問題・トラブルは主に３つ「相場より高い購入金額・節税にならない・サブリース契約締結」があげられますが、Ｔ様はそのうちの２つ「相場より高い購入金額&サブリース契約締結」に当てはまっておりました。この二つに当てはまっていると被害を最小限に抑えようと販売を目指しても売れる可能性は低く希望は叶えられません。販売価格はともかくサブリース契約は解約しなければ、それ以外の魅力があふれる物件であればいざ知れず、売れることはありません。サブリース契約とは不動産会社が家賃保証をするという名目で物件所有者と（又貸しできる条件付）契約を締結し物件を借上します。一点賃借人が退去した際に賃料を保証してくれるので大きなメリットがあると思いきや、実際は契約内容がオーナーに不利に作られており、家賃保証がうけられなかったり、年数経過や又貸ししている賃借人が変わるたび何かと理由をつけて賃料を引き下げようとしてきます。そうすることによって又貸ししている賃借人の家賃と物件所有者と契約している家賃の間で差額を生んで中抜きをするのです。これは家賃保証の契約の際にブラックボックスになるように又貸ししている賃料の情報は開示しないという契約になっており、中抜きされていることが分からないのです。そしてこのサブリース契約の最大の問題は、一度契約したら借上契約した不動産業者が応じて頂けない限り契約の解約ができないという点です。既に裁判の判例がでてしまい。明らかに中抜きや詐欺のようなことをしていたとしても裁判で負けてしまうため、どうすることもできないのです。要するにサブリース契約とは収益物件の所有者から搾取するための契約なのです。なのでこの契約がある物件は嫌煙され売れ辛いのです。幸いにも販売活動するにあたり、解約の交渉をしたところ最初はやはり解約に応じて頂けませんでしたが、何度も話し合いを重ねＴ様のサブリース契約の経緯やＴ様の現状をお伝えして誠心誠意お願いしたところ、最終的には折れて頂き解約に応じて頂けることになりました。そこから市況やローン残高を確認しながら最適な販売価格を模索して時間にして約２年かかりましたが希望価格での売却がきまり無事Ｔ様のお力になることができました。
不動産投資は流行しておりますが、仕事柄失敗をして後悔している方と出会うことが非常に多いです。「甘い話には罠がある。」ではありませんが、十分に注意を払い自分なりに勉強・調査をして後悔のない不動産投資をするよう心掛けることが大事です。
