大阪にお住いのS様は運送業にお務めで、業績低迷による減収のためお支払いが遅れがちになってしまったとのことでした。
過去にも７カ月に滞納経験あり、その時はリスケジュールの相談で了承いただいたそうですが、今回は2回目で5か月滞納してしまい、連帯保証人の奥様に催告が届く事態となったため、何とかしなければとアクションを起こしたそうです。はじめ地元の不動産業者に相談したそうですが、あまりにも低い査定金額を提示されたためネット検索により他を探し弊社に相談してきたという経緯です。
S様は、債権者から頻繁に電話がかかってくるため何とかならないかと一声目の相談でした。早速、S様から債権者の連絡先を伺い、担当者に問い合わせました。まずは本人確認が必要とのことでS様から担当に連絡させ、同時に担当あてに専属専任媒介契約書をFAXし、ようやく話をすることができました。担当曰く、期限の利益喪失後は取扱部署が変わり競売処理を検討していくとのことでした。この時点でできることは、残債額全額の返済が可能な価格で販売することです。さらに売却に必要な諸費用をプラスして売り渡さなければ取引が成立しませんので、自ずと市場価格よりも高めの価格で販売しなければなりませんでした。当然問い合わせがないまま時間が過ぎていきました。
その後、期限の利益を喪失し移り変わった部署の担当者と話をし、任意売却の手順を教示いただきました。物件査定書の提出を求められたため指示に従い提出しましたが、実際問題として一般のお客様対象に販売を継続してきて問い合わせはほとんどなく、買取業者による販売も視野に入れた販売活動をしなければ前進はないと提案しました。ご担当は状況を把握していただき、取引内容によっては取引に応じていただけるとのことで話があれば相談してくださいとの対応でした。
一般のお客様含め、買取業者にも声をかけ早期取引ができるよう購入希望者を探索しました。弊社の関連会社にも買取の検討をお願いしたところ、債権者が提示する条件であれば購入は可能という返答をいただいたため、抹消登記費用や諸経費の見積もりを取り担当に配分案を提出し稟議にかけていただくこととなりました。内容は事前に担当と打ち合わせを行っていたので、稟議がおり、契約決済のスケジュール等を調整していきました。
同時にS様にも取引内容を説明し、契約決済後すぐに購入者と建物賃貸借契約を結んでいただくよう準備を進め、無事にオーナーチェンジをすることができました。
ところが、当初決めていた家賃の額が払えないと相談してきて退去するかどうかの話になりましたが、支払い可能家賃を買主に伝え何とかご理解いただき、賃貸を継続していただけるよう寛容な対応をしていただきました。当初口座引き落としの手続きをしていましたが、給与等の入金のタイミングが合わず振込に変更し支払いを継続していただくことになりました。
オーナーとしては、取得したものの関東から関西の物件を管理していくことは決して簡単ではなかったため、更なるオーナーチェンジとして購入希望者を探していました。問い合わせはあるもの、なかなか具体的な話には進展しないまま賃貸の更新を重ねていきました。そんな中地元の業者がお客様を紹介したいと問合せしてきて、購入申し込みを送ってきましたが、話が進むにつれてそのお客様が神経質になあり、担当もあきれるほど無理難題を要求してきて直前で話が頓挫してしまいました。先方の担当も肩を落としていましたが、会社代表に相談したところ条件は悪くなかったため会社で購入するとの話になり、ほぼ同条件で契約をすることとなりました。
話しが決まればとんとん拍子で契約は進み、時間をかけることなく取引が成立しました。S様にもその旨を話、家賃の支払い等を新オーナーに変更していただくよう話をしました。オーナーが変わることに戸惑いもあったようですが、家賃等の条件は変わらず現オーナーよりも所在地が近くなり、何かあった際の対応が違うことを説明しご安心いただきました。購入業者も今後収益物件を増やしていきたいとのことでしたので、三者三葉で有益な取引となりました。
