東京都江東区M様：不動産担保ローン滞納で競売申立 大手不動産会社から切り替え、入札直前で競売回避したケース
― 不動産担保ローン／競売回避／任意売却 専門対応 ―
■ ご相談内容｜住宅ローン完済後の「不動産担保ローン」が原因
今回ご相談いただいたお客様は、
住宅ローンを完済後、ご自宅を担保に借り入れた不動産担保ローンの返済が滞り、競売を申し立てられてしまった 方でした。
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不動産担保ローン残債：約3,800万円
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その債権を基に強制競売申立て
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すでに競売手続きが進行中
という状況でした。
■ 大手不動産会社の「高く売れます」という言葉
実はこのお客様、
当社へ正式に依頼される前に 大手不動産会社へ売却依頼 をしていました。
その際、
「この物件なら4,000万円で売れます」
と強く勧められたそうです。
しかし実際には、
このお客様は その前に一度、当社にもご相談に来られていました。
当社では、
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周辺相場
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競売スケジュール
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競売になった場合のリスク
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売却後に残る債務への対処
を踏まえ、
「現実的には3,500万円前後になる可能性が高い」
と正直にお伝えしていました。
■ 時間だけが過ぎ、競売は着々と進行
売主様としては、
「少しでも高く売りたい」
というお気持ちから、大手不動産会社へ依頼されるのは当然です。
しかし、
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売却は進まず
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競売手続きは止まらず
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時間だけが経過
最終的にその業者からは、
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価格改定
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業者買取
といった、当初とは大きく異なる提案 を受けたそうです。
しかも、その提示価格は
当社が最初にお伝えしていた価格よりも低い内容 でした。
この対応に強い不信感を持たれ、
競売がかなり進行した段階で、再度当社へご連絡をいただきました。
■ 依頼時点で「入札まで残り1か月」
当社へ再相談をいただいた時点で、
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競売入札まで残り約1か月
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遅延損害金も日々増加
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高値売却は現実的に困難
という、非常に厳しい局面 でした。
売主様は申し訳なさそうにされていましたが、
当社としては この展開は十分に予見できていた ため、
状況を責めることなく対応を開始しました。
■ 現実を共有し、競売回避を最優先に方針決定
正直に、
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当初ご案内した価格での売却は難しい
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競売を回避することが最優先
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一刻も早く買主を見つける必要がある
とお伝えしたところ、売主様からは、
「もう覚悟はしています。
あの時、競売や債務の話を一番丁寧にしてくれたのが御社でした。
信用しているので、すべてお任せします。」
というお言葉をいただきました。
■ 入札直前での任意売却成立
限られた時間の中で、
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買主探索
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債権者との調整
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引越条件の交渉
を一気に進め、
競売入札直前で決済完了、競売を回避 することができました。
価格面では、
「理想的な結果」とまではいきませんでしたが、
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引越条件
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スケジュール
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精神的負担
については、買主様の大きなご協力もあり、
売主様にもご納得いただける内容となりました。
■ 売主様の言葉
「最初から御社にお願いしていればよかったわ。
あの時は本当にごめんなさいね。
それなのに、ここまで親身にやってくれて感謝しかありません。」
■ 専門業者としてお伝えしたいこと
任意売却・競売案件において、
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「高く売れます」という言葉
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相場から乖離した価格設定
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競売スケジュールを軽視した対応
は、結果的に売主様の首を絞めることになります。
実際、
不誠実な価格提示で依頼を受け、
売れないまま時間を浪費し、
最終的に専門業者へ戻ってくるケースは少なくありません。
■ 不動産担保ローン・競売でお悩みの方へ
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不動産担保ローンの返済が厳しい
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競売の通知が届いた
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大手不動産会社に任せているが売れない
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本当の相場を知りたい
このような方は、
できるだけ早い段階で専門業者へご相談ください。
■ 無料相談受付中
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