本件は今年の1月6日にホームページからのご依頼でした。

早速お話を聴きに訪問させて頂きました。

お話を聴いた所、依頼者様は収益物件を3物件保有しているうちの1物件です。ご自身で悩みに悩んだ結果弊社のホームページを閲覧して頂きご相談に至ったそうです。

しかし話を聴けば聞くほど3物件ともに結局騙されて購入したことが明るみになってきました。

例えば3物件とも入ってくる賃料が住宅ローンの支払金額を下回っている事。毎月持出金が各物件1万円を超えていて尚且つ各案件毎年固定資産税も降りかかります。

上記の内容を聴いたら早急に売却するしかありません。

しかし収益物件には必ずついてくるのですが「家賃保証契約書」や「集金代行委託契約書」など一般的には「サブリース」と呼ばれています。このような契約をすることによって表向きには仮に「入居者から賃料が支払われなかった場合に賃料を保証します」を謳い文句で契約させられる事がほとんどです。よって委託管理料or賃料管理料との名目で本来契約上で支払われる賃料から管理料が引かれた状態で振込まれます。

この様な物件は基本的に不動産業者が買主になる事がほとんどです。話を聴いてなるほどと思うのは仮にA➡賃借人・B➡サブリース会社・C➡依頼者様と仮定した場合Cの依頼者様はAとBが本来幾らの賃料で賃貸借契約しているか分からずBから伝えられた賃料で納得の上での契約との事です。

買主である業者はどうしても「B」になりたいわけで、ここにもう一つトリック的なものがあり依頼者様は説明を受けただけで決して理解してるわけでもなくサブリース契約を結んでしまいます。

上記に記しましたがこのような物件にはサブリース解除が必須でそのためには契約書を熟読すると違約金が発生し賃料3ヶ月分～6ヶ月が掛かります。

まずは債権者に任意売却の応諾して頂くための交渉と同時にサブリース解除の交渉を行いました。

サブリース会社はやはり解除するのであれば6ヶ月分の賃料が必要と告げられました。それも今回は依頼者様の所有している3物件の内2物件が同じサブリース会社でした。

債権者の方は何とか度重なる交渉の結果、弊社にて任意売却の承認にたどり着きました。

債権者の交渉内容としては、あくまで債権者も取引のある業者にあたり1番高い買主を1つの応諾価格基準にするとの事、弊社としては債権者の探し当てた買主以上の買主を探しあてない事には本来売主である依頼者様から仲介手数料がもらえないとの事でした。

それならといざ販売活動を始めましたが思い通りの買主様が見つからず困っていた所サブリース会社から突然連絡があり話を聴きました。

内容としては現在管理している2物件を購入したいとの内容でした。

金額を提示して頂いた所悔しいですが弊社が探し当てた買主様の金額を遥に高い金額を提示してきました。尚且つ元々の賃料管理をしていた為にサブリース解除に違約金も発生しないとの事でした。

まず「不動産購入申込書」いわゆる買付を頂き債権者に報告をしました。

後日債権者に今回の買主の話をした所債権者サイドも同じ買主に打診をしていたことが判明しました。債権者は仲介手数料を省きたい為債権者サイドが先に探し当てたと言ってきました。

しかしこちらもその辺は買主に確認済みでしたので債権者には「どうぞ今回の買主に直に連絡をして確認して下さい！」と言ってやりました。

翌日債権者より連絡がありやはり御社の方が早かったと謝罪に近い連絡があり是非話を進めたいとの内容でした。

サブリース会社が購入したい内容は敢えて記しませんが上記に記した内容で想像してみて下さい。弊社としてはあくまでご依頼を頂戴しているのは依頼者様であり依頼者様がOKならば詮索する必要もなく無事に決済を迎えることになりました。

しかし今回の依頼者様には残り1物件あり安心はできません現在も残り1物件を手掛けるために日々精進している最中です。

依頼者様にはとりあえず3物件の内2物件が解決したことにより毎月マイナスになっていたお金の件も含め少し安堵の表情をしていました。もちろん残り1物件の事もお伝えして「2物件の売却ありがとうございました。残り1物件も何とか宜しくお願いします」とのお言葉を頂き再度気が引き締まる思いで最後の1物件も頑張ろう！再度気合を入れ直しました。

弊社は必ずしも叶わないかもしれませんが、限られた時間の中で依頼者様の希望を叶えることを大前提に、決して諦める事なく最大限の力を発揮する事をモットーにしております。

お一人で悩まず無料相談窓口、ホームページもございます。困ったときにはお一人で悩まず気軽にご相談ください。