物件は築２４年目の二階建て戸建で、最寄駅からは徒歩３５分以上の工業地帯に位置し、とにかく車両が不可欠な立地条件でしたが、室内も雨漏りや白蟻の被害が甚大で当然フルリフォームが必要な物件でした。
所有者は７０代後半のお父様と４０代の息子さん共有でしたが、あくまでも第一抵当住宅ローンの債務者はお父様のみで、第二抵当のみお父様以外に息子さんも連帯債務者に設定されていました。当初はお父様の自営業のお仕事を息子さんも共同経営されていましたが、数年前より経営が傾き始めついにお父様はご年齢もあって身を退いたのですが、途中で所得税や消費税さらに住民税や国保税など破格の１１００万円ほどの税金差押もご自宅についてしまいました。
その後はお父様のみ別居し、それでも住宅ローンはどうにか息子さんの収入でお支払をしていたのですが、息子さんの新たな事業も収入の変動が激しくお子さんの進学教育費等でついに住宅ローンの支払いが難しいと判断された頃に弊社は任意売却のご依頼を頂きました。
まず、弊社がご提案したのは任意売却における致命的な障害として破格の税金差押があった為、税金差押名義人は殆どお父様でしたのでまずは収入源が無いお父様に生活保護を受けて頂き、当然私も同行したうえでご自宅を売却前提として生活保護の受給決定が下りました。もちろん息子さんがご自宅に実際住んでいる為ご自宅に係る差押については執行の停止処分を認められませんでしたが、お父様の生活が安定した次の段階として息子さんご家族のお引越しのお手伝いをさせて頂きました。まずは住宅ローンの連帯債務者として設定されている第二抵当のローンのみ残りわずかでしたので滞納せず完済したうえで、近隣の新築物件の購入をご提案しました。当初はローンが組める訳がないと仰っていましたが、連帯債務のローンの方は完済され税金滞納もありませんでしたのでローン審査も下り、今回見事な新築物件の決済が成立しお引越しも完了しました。もちろん昨今の超低金利のため新築物件の毎月のお支払額は現状の住宅ローン第一抵当のみに比べでも格段に低く設定出来るからです。
本物件の任意売却に関しても、債権者交渉は弊社で提出した甚大な雨漏り・白蟻被害の調査書などを元に順調に進み、税金差押の件についてもなんと市税だけでなく今回弊社も初めての事例となるのですが、国税についても弊社の度重なる交渉によりハンコ代で応じて頂く事が出来ました。販売活動の方でも空室になった故に内見ご案内やリフォーム見積なども容易になり、今回見事に任意売却が成立し、残債務に関しても所有者の生活保護申請により自動的に債務免除となりました。結果的に、
- 本物件の任意売却
- 引越費用の捻出
- 税金差押解除債務免除
- 所有者の生活保護受給による生活の安定
- 所有者家族の新築物件購入
と、当初展望を描いていた通りの理想的な結果を導く事が出来ました。