千葉県にお住いのO様は、自宅を建てる際に職場の組合から住宅ローンとして不動産購入資金をお借入れしました。しかし、予てより起業を考えており、時機を見て退職を決心しました。公務員で安定した職種ではありましたが、一念発起し旅館業を営む自営業者となったのです。その為、職場から組合脱会に伴い既存の住宅ローンを全額返済しなければならないとの催告がありました。今まで安定した収入があり毎月の支払いは問題なくしてきましたので、在籍中にほかの金融機関から借換をすることは難しくはありませんでした。しかし、借換をするタイミングが退職後になってしまったため、自営業者としての実績不足から民間の金融機関からの借り入れが困難となってしまいました。

一般的に自営業者の場合、確定申告の5期分を収入の審査対象としますので、向こう5年間は個人の住宅ローンの申し込みは難しくなります。本人としては、住宅ローンが組めるようになってから買戻しをすることを前提に、オーナーチェンジを行い、賃借人として継続して住み続けたいというのが希望でした。

しかし、住宅ローンは全額返済しなければならず、利回り計算で家賃を算出するとかなり高額な賃料となってしまいます。弊社の関連会社にも、オーナーとしての買取を打診しましたが、やはり残債が多く収益物件として取得することは難しいと断られてしまいました。

O様にはその状況を説明し、一般の方をはじめ、収益を目的として買取を行う業者等は購入価格と収入家賃のバランスが悪いため、客探しは難航するであろうことを話しました。そのうえで、営利を目的としないで協力していただける知り合いはいないかと打診したところ、遠い親戚で協力していただけそうな方がいるとの連絡がありました。

早速、連絡先を伺い、電話で状況を説明し、買戻しができるまでの間住宅ローンの返済額を家賃とし、賃貸のオーナーになっていただけるかを確認しました。いくつか条件は出ましたが快く引き受けていただき、契約する準備を進めることになりました。契約の前に融資が組めるかを金融機関に打診し、事前承認を取り付けてから契約することとなり、金融機関何社かに事前審査の申し込みを行いました。ところが、年収はあるものの高齢で、且つ自宅のローンのほか、収益物件や別荘を保有している資産家であることが判明し、単独の年収だけでは返済比率がオーバーしてしまうという結果が出てしまいました。そこで、配偶者に年収を収入合算させてもらい返済比率のクリアを試みたところ、無事に承認を取り付けることができました。

住宅ローンの承認を受け、不動産売買契約及び残金決済の準備を進め1カ月程度で残金引渡を終えることができました。決済と同時に賃貸借契約を結んでいただき、O様は無事にオーナーチェンジを行うことができました。今後、5～6年後を目途に買い戻すと目標を立て、ご家族で協力していくとのことでした。

任意売却ではなく、全額返済しなければならないケースで、非常にハードルの高いオーナーチェンジ案件となりましたが、幸いにして協力者がいてくれたからこその売買であり、今後、同じ境遇のお客様への希望となる取引となりました。